Hotels Amsterdam hot voor M&A

De Chinezen liggen op de loer, maar ook vanuit Singapore en de Verenigde Staten is er veel belangstelling voor het overnemen van Nederlandse hotels. En met name de hoofdstad is enorm in trek. Want Amsterdam is booming onder toeristen, geldt met Londen en Parijs als dé Europese metropool om dezer dagen te bezoeken. De overnachtingsprijzen zijn daardoor navenant hoog. Voor een béétje fatsoenlijke kamer in het centrum betaal je al gauw 250 euro per nacht.

Lees ook: Bouw uit as herrezen
Hoogvliegers reisbranche mikken op overnames

Reden voor de hausse in M&A-deals waar het hotels betreft: er is in Amsterdam winst te maken door die steeds hogere kamerprijzen en de onstuimig groeiende aantallen toeristen die de stad aan doen. Waren dat er in 2017 nog 21 miljoen, het Nederlands Bureau voor Toerisme & Congressen (NBTT) verwacht in 2030 door de 32 miljoen grens te stormen. Een verkopersmarkt pur sang, met veel vraag en weinig aanbod. En dus met enorme prijsopdrijvingen in de deals.

Bij grote recente deals was CMS in 80 procent van de gevallen betrokken, zo schat Roman Tarlavski, Corporate/M&A Partner en hoofd van de Hotels & Leisure Sectorgroep bij het advocatenkantoor aan de Amsterdamse Zuidas, in. Tarlavski geldt als dé in de hotelbranche gespecialiseerde M&A-advocaat van Nederland en werkt met zijn 9-koppige team aan deals in deze branche. “En dan gaat het niet alleen over koop en verkoop, maar ook over financieringen, operationele contracten en huur.”

Hotelstop als wapen

“De gemeente Amsterdam heeft in haar Hotel Beleidsplan gekozen voor een hotelstop”, legt hij uit. “Dat betekent dat er in de stad geen nieuwe hotels meer worden ontwikkeld. Het aantal kamers blijft dus gelijk. Vooralsnog tot 2022, dan loopt de huidige termijn af. Maar het is waarschijnlijk dat die termijn vervolgens met vijf jaar wordt verlengd. Voor de M&A-markt betekent dat hoogspanning. Hotels worden steeds meer waard. En ook de Airbnb-sector springt daar gretig op in.”

De traditionele hotels gaan die concurrentie te lijf door eigen faciliteiten, denk aan schoonmakers die niet alleen in het hotel werken, aan te bieden. In het kader van een graantje meepikken van elkaars succes. In de hoofdstad hopen ze met de ‘hotelstop’ al die hordes toeristen enigszins buiten de gemeentegrenzen te houden, maar vooralsnog lukt dat amper of niet. Want nu al wordt door internationale bezoekers uitgeweken naar plaatsen als Hoofddorp, Haarlem, Amstelveen en Schiphol. Daar slapen ze slechts, om de rest van het etmaal in hartje Amsterdam neer te strijken.  

‘The Amsterdam Lake District’

Roman Tarlavski: “Nederland doet zijn best om het toerisme te spreiden. Zo wordt in China onze provincie Friesland als ‘the Amsterdam Lake District’ omschreven. Tja, als je in Shanghai woont is 120 kilometer reizen naar een natuurgebied buiten die metropool natuurlijk helemaal niets. Dus dan denk je als Chinees al gauw dat die mooie Friese meren net buiten de Nederlandse hoofdstad zijn gesitueerd…”

Amsterdam telt 413 hotels, een slordige 55.000 bedden. Overigens hebben minder dan twintig van die 413 hotels het maximale van vijf sterren, één van de opvallende verschillen met andere populaire Europese hoofdsteden. En veel van de grote spelers gingen recent in andere handen over. Advocatenkantoor CMS speelde een sleutelrol in de aankoop van Fletcher Hotels, Hotel Kimpton en het Pulitzer. Daarnaast werkte CMS mee aan de verkoop van het Park Hotel Amsterdam en waren er deals rond luchthaven Schiphol met het Park Inn by Radisson en Radisson Blu Hotel Amsterdam Airport Schiphol.

Voormalige Van der Valk-ober

De deal rond de 73 Fletcher Hotels sprak misschien wel het meeste tot de verbeelding. Chris Luken, de uitgesproken oprichter van de keten, deed zijn imperium na 22 jaar van de hand aan het management van het bedrijf, investeerder NIBC Bank en de Luxemburgse hotelinvesteerder Xead Group. De voormalige Van der Valk-ober bedacht in 1994 De Hotelbon en kocht drie jaar later op Texel zijn eerste eigen hotel, dat hij vernoemde naar zijn hond Fletcher. Luken besloot tot de deal om “met zijn partner te kunnen gaan reizen”. 

“Vaak zijn kopers buitenlanders”, aldus Tarlavski. “Aziatische partijen zijn geïnteresseerd. En er is veel belangstelling vanuit de private equity-hoek. Denk aan Blackstone, NIBC, Invesco.” Het kantoor van Roman Tarlavski rondde vorig jaar vijftien hoteldeals af, inclusief financieringen. Én gaf advies bij fusies en overnames, projectontwikkeling en bouw, operationele contracten die specifiek zijn voor de sector en bij allerhande geschillen met hotel operators.

In de etalage

“Deze branche kent heel eigenaardige management- en franchisecontracten”, zegt de CMS partner. “Ketens zijn al twintig jaar geen eigenaar meer van de stenen. Investeerders weten daar vaak niet zoveel van, ons ‘hotel team’ adviseert ze.”

Over een bijzondere transactie, die er voor hem persoonlijk uitspringt: “De verkoop door Blackstone van het Doubletree by Hilton Amsterdam Centraal Station aan de Chinese belegger Anbang voor 350 miljoen euro. Omgerekend werd er per kamer ongeveer 1 miljoen euro betaald. Overigens staat Doubletree nu weer in de etalage. De eigenaar is in de problemen gekomen, omdat de Chinese overheid het beleid rond buitenlandse investeringen heeft veranderd. Er vloeit volgens Peking teveel geld China uit.”    

Is the sky the limit in hotelland? “Zolang de rente laag blijft, de toeristen binnenstromen en de schaarste aanhoudt wel”, zegt Roman Tarlavski. “Maar dit is zeker óók een branche die heel gevoelig is voor veranderingen, incidenten en gebeurtenissen. Eén terroristische aanslag in Amsterdam en het is – kijk naar Parijs en Brussel in het recente verleden – een heel ander verhaal.”