Behind the Deal: Roompot-KKR

Roompot is verkocht aan KKR. Het is niet voor het eerst dat het bedrijf in andere handen overging. De track record van Roompot als investeringsobject is uitstekend: elke keer weer zijn de aandeelhouders er bij de verkoop beter van geworden. Het recept van Roompot: voortdurende groei, vanaf dag één na de oprichting.

"De Roompot is een vaargeul in de Oosterschelde aan de noordzijde van Noord-Beveland, die sinds 1984 met een sluis (de Roompotsluis, een onderdeel van Oosterscheldekering) wordt afgesloten", weet de Wikipedia. "In 1853 zonk hier het gelijknamige zeilschip Roompot. Enkele kilometers landinwaarts onder de vaargeul, bevindt zich het vakantiepark 'De Roompot.'" Dat vakantiepark – de naam is inmiddels Roompot Beach Resort – stamt uit 1965, toen Piet Kortekaas er een eenvoudige camping voor 500 personen opende op een terrein van 3,6 hectare, eigendom van een boer die een exploitant voor dit land zocht. De Provinciale Zeeuwse Courant van 15 april 1965 maakt er melding van: "Vlak achter de zogenaamde 'kleine duintjes' van Wissenkerke hees burgemeester P. Wisse er de vlag." En hij voorspelt dat Kortekaas 'een goede toekomst in de recreatie van Noord-Beveland' tegemoet gaat.

Die burgemeester had een vooruitziende blik, in die zin dat hij zag dat het toerisme groeimogelijkheden aan commerciële partijen zoals Roompot bood.

Opkomst van het vakantiepark

In haar promotieonderzoek Tussen tent en villa. Het vakantiepark in Nederland 1920-nu gaat architectuurhistorica Mieke Dings nader in op de opkomst van campings en vakantieparken in Nederland. Zij laat zien dat kamperen – van oudsher alleen iets voor soldaten – na de Eerste Wereldoorlog vooral gold als een cultuurdaad van stedelingen die de natuur opzochten om weer zelfredzaam en sportief te worden en te ervaren wat saamhorigheid is.

Zo stichtte Philip Dirk baron van Pallandt in navolging van de Amerikaanse Woodcraft Indians-beweging, een Nederlandse variant van het kamp op landgoed Eerde in Ommen, dat hij in 1913 erfde. Geïnspireerd op het indianenleven zouden kinderen er leren trekken, zwemmen, kanoën, kamperen, en respect voor elkaar te ontwikkelen. Het plan bleek te duur, maar werd deels overgenomen door de Nederlandsche Padvinders Vereeniging. De rest van het landgoed werd bestemd tot eerste openbare kampeerterrein van Nederland, waar beginnelingen alle hulp kregen die nodig was. Op de Veluwe, aan de kust en in bosrijke gebieden verrezen in de vroege twintigste eeuw talloze kampeerterreinen van uiteenlopende organisaties als de padvindersbeweging, ANWB, Nederlandsche Christen-Studenten en de socialistische Arbeiders Jeugd Centrale, die allemaal primitiviteit als ‘elixer voor de gedegenereerde stedeling’ beschouwden. Op deze kampeerterreinen verrezen naast wasplaatsen, toiletgebouwen en veldkeukens in de loop van de jaren ook eenvoudige huisjes. Ze maakten het natuurbestaan net iets aangenamer omdat je er niet meer op de grond hoefde te slapen. De geboorte van het vakantiepark was een feit.

Maar deze door idealisten gedomineerde vakantieparkenwereld zou geen lang leven zijn beschoren. Nillmij, afkorting van de Nederlandsch-Indische Levensverzekering- en Lijfrente-Maatschappij (later opgegaan in Aegon), zette de omslag in. Dit bedrijf kocht in 1954 vakantiepark Rabbit Hill aan voor zijn werknemers. Het park blijkt te groot voor het eigen personeel en er wordt besloten de bungalows tevens aan derden te verhuren. Dat gaat goed – het huidige LandalGreenparks is voortgekomen uit het pionierswerk van Nillmij – en er worden meer parken in Nederland aangekocht en gebouwd. Overheid- en recreatieorganisaties zoals de ANWB reageren aanvankelijk geschokt dat dit soort vakantieparken niet meer het ‘sociaal toerisme’ dienen, maar volledig zijn gericht op comfort en luxe. Al gauw draait de Rijksoverheid echter bij, vanuit de pragmatische overweging dat moderne vakantieparken een relatief compacte vorm van recreatie bieden: de vakantiegangers amuseren zich voornamelijk op het park, waardoor de aantasting van het landelijk gebied beperkt blijft. Dings: “Vakantieparken, met huisjes als structureel element, vingen de massa op en waren dus de redding voor de natuur.”

Dealtjes

Vanaf de jaren zestig komt hierin verandering. Dan wordt het vakantiepark onderdeel en motor van de grootscheepse ruimtelijke modernisering van Nederland. In Brabant verrijzen nieuwe vakantieparken aan de plassen die zijn ontstaan door zandwinning voor de (wegen)bouw. Door schaalvergroting in de landbouw, ingezet door het Plan Mansholt (1968) komt vijf miljoen hectare extra grond vrij die onder meer wordt herbestemd met natuur- en recreatiegebieden. Om de toenemende ruimtedruk op het Westen af te leiden subsidieert Economische Zaken vanaf 1958 particuliere plannen voor nieuwe recreatiegebieden en accommodaties in de gebieden met de hoogste werkloosheid: de drie noordelijke provincies, delen van Brabant, Limburg en Zeeland. Zoals Silicon Valley mede groot kon worden dankzij impulsen van het Amerikaanse ministerie van defensie, zo konden de Nederlandse vakantieparken mede opbloeien door de subsidies van het ministerie van EZ.

Piet Kortekaas heeft naar verluidt nooit subsidie ontvangen – de Provinciale Zeeuwse Courant uit april 1965 meldt juist dat het provinciaal bestuur weigerde om vakantiehuisjes neer te zetten, zodat hij het terrein geheel voor kamperen geschikt moest maken – maar indirect heeft Roompot in de beginjaren enorm geprofiteerd van overheidsbemoeienissen. Tenslotte lag Noord-Beveland tot aan de watersnoodramp van 1953 eenzaam en verlaten in het hart van Zeeland, aan alle kanten omspoeld door water. Door de aanleg van de Deltawerken werd Noord-Beveland bij de rest van Nederland getrokken. Daarmee werd het ook aantrekkelijk voor toeristen. Zo ondervond ook Kortekaas. Vanwege de goede voorzieningen op de camping trok De Roompot het veel kampeerders en binnen drie jaar kon Kortekaas zijn camping al uitbreiden.

Toen Roompot uitgroeide tot een echt bedrijf, trok Kortekaas zijn schoonzoon Henk van Koeveringe aan, een onderwijzer op een basisschool. Van Koeveringe begon in 1974 als 'allesdoener': hij bakte in het hoogseizoen friet, deed de administratie en bemoeide zich met het beheer. Hij herinnert zich dat destijds lang niet iedereen in Zeeland overtuigd was dat het zo’n zegen was om verbonden te zijn met de rest van de wereld. “Ik heb wel eens mensen gesproken die bang waren dat Zeeland zou worden overspoeld door ‘gespuis’ van buiten de provincie. Maar ik heb toen al gedacht dat we god op onze blote knieën mochten danken voor de Deltawerken.”

Van Koeveringe onderscheidde zich al snel door zijn zakelijke instinct, waardoor De Roompot steeds verder kon uitbreidden. Zo sloot hij 'dealtjes' met de buurboeren, schrijft NRC Handelsblad in een artikel over 'Hoe een camping uitgroeide tot een imperium'. Van Koeveringe laat weten dat dit niet klopt: “In 1969 was De Roompot een NV, met 6 investeerders, van wie Kortekaas er een van was. Zodoende kon de camping uitbreiden zonder externe financiering.” Later – nadat de NV in 1971 was omgevormd tot een BV, waarbinnen Van Koeveringe gaandeweg de grootste aandeelhouder werd – kwam daar verandering in.

Restaurette

In 1988 draagt Kortekaas de leiding over Van Koeveringe, nadat hij formeel al in 1980 tot directeur was benoemd. Onder Van Koeveringe zet Roompot in op verdere groei. Hij ziet al vroeg dat de kleine, zelfstandige campingeigenaar geen toekomst heeft. Schaalvergroting is de enige manier om toekomst te overleven, is zijn overtuiging. Zeker niet als enige. Buitenlandse vakanties worden vanaf de jaren tachtig steeds populairder, waardoor de bezettingsgraad van de meeste parken dramatisch afneemt. In de hele sector zet de door Van Koeveringe bepleite schaalvergroting zet in, mede door allerlei fusies en overnames.

Zo koopt Roompot in 1995 in Vrouwenpolder camping De Zandput met 700 plaatsen, neemt het Hof Domburg van de gemeente Veere over en voegt het in 1999 vakantiepark Zeebad en Scheldeveste in Breskens aan het bezit toe. De uitkomst van deze concentratiegolf is dat de markt rond de eeuwwisseling door een paar grote partijen wordt gedomineerd: Center Parcs (inmiddels onderdeel van Pierre & Vacances), Landal GreenParks, Gran Dorado – nu ook Center Parcs – en Roompot. Desondanks blijft het een erg versnipperde markt met veel kleine aanbieders, die vaak geen complete vakantiewoningen (villa’s) aanbieden, maar chalets en bungalows. Een versnipperde markt, dus. Maar daarom niet minder interessant voor investeerders, zegt Remco van Daal, PE Leader Netherlands and Europe binnen accountants- en adviesbureau PwC. “Het een markt is met aantrekkelijke groeiperspectieven.”

De vakantieparken van de grote ketens doen in niets meer denken aan de vroegere veredelde kampeerterreinen. Het oude Rabbit Hill telde 22 huisjes van 15 tot 25 vierkante meter. De begroeiing van het heuvelachtige terrein bleef zoveel mogelijk intact en de plaatsing van de huisjes aan slingerende paden garandeerde vrij uitzicht. Rieten daken en roederamen gaven de bebouwing een landelijke uitstraling. Rond 1980 breekt een nieuw tijdperk aan, wanneer Sporthuis Centrum park De Eemhof bij Zeewolde opent: 550 uniforme betonnen bungalows van 75 vierkante meter die in lange schakelingen bijeen stonden, elk met een grote glazen pui die toegang biedt tot een royaal terras. Het park biedt voorzieningen zoals een congreszaal en een 'subtropisch zwemparadijs'. Dit model krijgt navolging. Zo komt ook Roompot in 1983 met een vakantiepark met een subtropisch golfslagbad. "Compleet met een veertig meter lange glijbaan", juicht de Zierikzeesche Nieuwsbode. "Twee whirlpools, een zonneterras, een fitnesscentrum, een restaurette en een badwinkel." 

Het daaropvolgende decennium wordt weer gekenmerkt door themaparken, waarbij de ketens werden aangemoedigd door de overheid die Nederland weer als vakantieland op de kaart wil zetten. Denk aan de Noordzee Résidence De Banjaard van Roompot: 600 deels geprefabriceerde vakantiehuisjes gegroepeerd rondom een centrum met winkels, restaurants en een zwembad, dat geïnspireerd is op het stadje Seaside in Florida. Een ander park van Roompot, Port Zélande, is geïnspireerd op de mediterrane badplaats Port Grimaud.

Lekker hapje

Onder leiding van Van Koeveringe groeit de omzet van Roompot jaar in, jaar uit met tussen de 15 en 20 procent. Zoals gezegd aanvankelijk zonder externe financiers. Daar komt in 1999 verandering in, als Roompot zich behalve als verhuurder ook als projectontwikkelaar gaat manifesteren. Het verdienmodel is vrij simpel: Roompot zet huisjes neer en verhuurt deze. Soms blijven de huisjes in eigendom van Roompot, soms worden ze verkocht aan particuliere investeerders via CV’s. Roompot doet ook dan de verhuur, de investeerders krijgen een vast percentage van de huurinkomsten. Een model dat Roompot nog altijd hanteert, al zijn de huisjes steeds luxueuzer geworden en zijn er allerlei extra diensten bij gekomen. Eind 2019 had Roompot meer dan 19.000 huisjes, waarvan 12.000 in eigen beheer en de rest in bezit van particulieren. Daarmee is het de grootste aanbieder van Nederland.

Rond 2000 besluit Van Koeveringe ook alle aandeelhouders die geen functie vervullen in het bedrijf uit te kopen. "Door ze allemaal een serieuze aanbod te doen. We hebben de boeken laten zien, ze hebben hun accountants erbij gehaald, het hele traject heeft nog geen vier maanden geduurd", blikt hij terug in een interview met Twentevisie in 2009. Daarna heeft Van Koeveringe zijn handen vrij om nieuwe financiële partners te vinden. Aanvankelijk vindt hij die in het Nesbic Buy Out Fund (in 2003), dat iets minder dan 75 procent van de aandelen in Roompot koopt. Nota bene: nadat Van Koeveringe potentiële strategische partijen zoals Center Parcs en Landal GreenParks heeft benaderd. Die blijken geen interesse te hebben. Achteraf zullen ze zich wel voor de kop hebben geslagen, vermoedt Van Koeveringe – en zeker als je weet dat Roompot die twee concurrenten in omvang en winstgevendheid inmiddels achter zich heeft gelaten, kun je hem alleen maar gelijk geven.

Ruim twee jaar na de buy out wordt het aandelenpakket van Nesbic (inmiddels omgedoopt tot Bencis Capital Partners) grotendeels overgenomen door investeringsmaatschappij ABN Amro Capital. De rest – 40 procent van alle aandelen – komt dan in handen van Van Koeveringe en andere managers van Roompot. Met de financiële ruggensteun van Nesbic/Bencis en AAC weet Van Koeveringe de vaart erin te houden. In 2005 heeft Roompot nog een omzet van 125 miljoen euro en 24 vakantieparken. Vijf jaar later bedraagt de omzet 233 miljoen euro, mede dankzij enkele overnames. Roompot heeft dan 30 vakantieparken, waarvan zes in Duitsland – vakantieparken mogen dan een typisch Nederlands verschijnsel zijn, in het buitenland slaat de formule ook aan. Inmiddels biedt het bedrijf onder de naam Roompot Reizen sinds 2010 ook als touroperator vakantiereizen aan, onder andere naar Frankrijk en België.

Succesformule

In het afgelopen decennium wordt de beproefde succesformule van de jaren daarvoor gehandhaafd: Roompot groeit door, neemt links en rechts kleinere aanbieders over, terwijl de externe aandeelhouders om de zoveel jaar wisselen. In de woorden van De Telegraaf: "Elke vier à vijf jaar verwisselt vakantieparkenbedrijf Roompot als een lekker hapje van eigenaar."

In mei 2011 maakt AAC Capital Partners (het vroegere ABN Amro Capital) bekend dat het zijn aandelen in Roompot Group wil verkopen aan Gilde Buy Out Partners. Geschatte waarde van het bedrijf? Acht tot tien keer het brutobedrijfsresultaat (EBITDA), ergens tussen de 260 en 320 miljoen euro, schat Het Financieele Dagblad. Volgens het management van Roompot past de overname door Gilde in de groeistrategie van het bedrijf, die gericht is op verdere expansie in zowel Nederland als de rest van Europa. Het is de bedoeling dat de omzet in 2016 is verdubbeld tot 500 miljoen euro. Dat lukt niet, de omzet blijft in 2016 steken op 305 miljoen euro, 'slechts' 9 procent hoger dan in het voorgaande jaar. Volgens de in 2014 aangetreden directeur Jurgen van Cutsem komt dit doordat enkele geplande strategische overnames nog niet zijn doorgegaan en doordat er de kwaliteitsverhoging van de bestaande parken veel aandacht vergt.

In 2016 gaat Roompot weer in de verkoop, na een jaar waarin het 281 miljoen euro omzet, afkomstig uit de huur uit de eigen vakantieparken en de inkomsten als touroperator voor parken in het buitenland. De Franse private equity-investeerder PAI Partners hapt toe. Het betaalt naar schatting tussen de 500 en 600 miljoen euro voor het hele zwikkie. Van Koeveringe verkoopt zijn belang, waardoor zijn persoonlijke vermogen stijgt tot naar schatting 180 miljoen euro. En Roompot groeit door, mede dankzij het geld van PAI dat nodig is voor nieuwe overnames, om de parken verder te moderniseren en om de softwaresystemen bij de tijd te houden – Roompot schakelde onder PAI om naar volledige online verhuur, zegt woordvoerder Baptiste van Outryve. “Terwijl de sector sterk bleef inzetten op de traditionele verhuur via brochures en vaste prijzen, wonnen wij dankzij innovatieve software en online-marketingactiveiten terrein, waardoor ook heel wat kleine parken toenadering zochten. Zij bleven operationeel verantwoordelijk voor de exploitatie van hun park en Roompot nam de verhuur (en soms ontwikkeling) van het park voor zich.”

KKR

In oktober 2019 kondigt zich een herhaling van zetten aan. Het Financieele Dagblad meldt dat Roompot 'in de etalage' wordt gezet. Volgens Roompot klopt dit bericht overigens niet helemaal. "Enkele geïnteresseerde kandidaten hebben zich wel bij het management van Roompot en PAI Partners gemeld. Er was met andere woorden geen acute noodzaak, maar de opportuniteit deed zich wel voor", laat Roompot bij monde van Van Outryve weten.

De omzet is onder PAI gegroeid van ongeveer naar zo’n 400 miljoen (in 2018), het bruto bedrijfsresultaat is gestegen van circa 50 miljoen in 2016 naar 72 miljoen euro in 2018. Goed voor een vraagprijs van plusminus 1 miljard euro, schat het FD. In juni 2020 wordt bekend dat Roompot inderdaad is verkocht, en wel aan KKR. De investeringsmaatschappij heeft volgens De Telegraaf 1,1 miljard voor Roompot betaald. Dat zou betekenen dat PAI het bepaald niet slecht heeft gedaan. Te meer niet daar dat nog geen 150 miljoen eigen geld meenam toen het Roompot kocht en de rest van de 500 à 600 miljoen die het betaalde voor Roompot bij elkaar leende.

Die 1,1 miljard lijkt misschien hoog, maar aan de andere kant zijn er nog altijd duidelijk  vooruitzichten op groei. Zelfs de coronacrisis kon daar geen verandering in brengen. In de pers is zelfs gesuggereerd dat de vakantieparken dankzij de coronacrisis in 2020 een topjaar hebben, dankzij alle mensen die in eigen land vakantie vieren. Van Outrye gelooft dit niet: “We leunden deze zomer inderdaad tegen een bezetting van 100 procent aan. Maar dat was vorig jaar ook zo”, zegt hij. “En als er al sprake was van een corona-effect, dan hooguit tijdelijk”, zegt Van Daal, die bij de overname van KKR voor Roompot de financial due diligence deed van het bedrijf. Aan de gunstige vooruitzichten voor Roompot op termijn doet een eventueel corona-effect ook niets af.

Volgens Van Outrye zijn de perspectieven voor Roompot vooral door de klimaatverandering: “We merken al enkele jaren merken Europese reizigers steeds dichterbij reizen. Het warmere weer (en dus langere seizoenen) heeft hierin een belangrijk aandeel. Daarnaast is ons zeer diverse aanbod – bij Roompot zijn geen twee parken hetzelfde – in ons voordeel.”

Hoe dan ook het 'lekker hapje' dat KKR binnenhaalde toen het Roompot kocht kan nog uitgroeien tot een copieuze maaltijd. Gezien de verwachting dat de opwarming van de aarde nog wel even zal doorzetten, zou KKR bij wijze van spreken zelfs kunnen achteroverleunen en toezien hoe de groei van Roompot zich voortzet.

Niet dat KKR dit van plan is, zegt Van Outryve: "Wij verwelkomen nu KKR die ons zal ondersteunen bij onze evolutie naar een toonaangevend pan-Europese aanbieder, eigenaar en uitbater van vakantieparken. Samen met hen zien wij een aanzienlijk groeipotentieel in de verdere sterke evolutie van onze activiteiten als ontwikkelaar van vakantieparken, in de uitbreiding van de eigen activa en het aangaan van nieuwe zakelijke partnerschappen."

Eind september maakt Roompot bekend dat het branchegenoot Qurios gaat overnemen. Kortom: een nieuwe investeerder, een oud geluid.

Dit artikel verscheen eerder in M&A Magazine #3, 2020