Locatie, locatie en… Aandelenstructuur!

In veel opzichten lijkt 2017 op hoe het tien jaar geleden was in de vastgoedwereld. Er is veel optimisme, banken durven weer te lenen en de prijzen staan weer op ongeveer dezelfde niveaus. Toch is niet alles hetzelfde. Wie de Quote 500 van dit jaar erbij pakt, ziet een stuk minder  astgoedondernemers dan in 2007. “De vastgoedmarkt is geprofessionaliseerd,” zegt Rob Hendriks, advocaat/ partner Corporate M&A/Real Estate M&A bij Simmons & Simmons. “Het zijn niet meer individuen die de dienst uitmaken op de Nederlandse vastgoedmarkt, maar grote beleggings- en investeringsfondsen – vaak ook uit het buitenland. Partijen die steeds vaker ook via een aandelenstructuur investeren in vastgoed, het zogenaamde ‘real estate M&A’.”Dat beleggers en investeerders via een aandelenstructuur investeren in vastgoed is op zichzelf niet nieuw maar het gebeurt wel steeds vaker. Inmiddels wordt ongeveer de helft van alle vastgoedtransacties via een aandelentransactie gerealiseerd. Dit was vijf jaar geleden een stuk minder. 

Aandelenstructuur makkelijker

De belangrijkste reden is dat het bij een aandelenstructuur makkelijker wordt om gezamenlijk te investeren. Er zijn immers meerdere aandeelhouders mogelijk in zo’n structuur die in de winst, zowel in de verkoopwinst als in de huurinkomsten, delen. Ook kan het vaak fiscaal voordeliger zijn om dividend uit aandelen te ontvangen in plaats van huurinkomsten uit een pand of vastgoedportefeuille die rechtstreeks in eigendom wordt gehouden. 

Om op deze verschuiving in de vastgoedmarkt in te springen, heeft Simmons & Simmons haar vastgoedteam de laatste jaren sterk uitgebreid. Het team bestaat uit advocaten met diverse specialismen – elk onmisbaar in het huidige vastgoedinvesteringsklimaat. Het team van meer dan dertig juristen, notarissen en fiscalisten bestaat naast Rob Hendriks onder meer uit advocaat/ partner Real Estate & Projects Luc Cohen, fondsenspecialist Minke Hoekstra en partner Real Estate Finance Jan-Joost van Rijsbergen. 

De opkomst van real estate M&A in Nederland kun je niet los zien van de toegenomen interesse van buitenlandse partijen. Pensioenfondsen, verzekeraars en staatsfondsen maar ook investeringsfondsen zijn op zoek naar rendementen en zoeken daarbij verder dan Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk of Duitsland waar vastgoed de laatste jaren erg duur is geworden. Vergeleken met die landen zijn de Nederlandse vastgoedprijzen nog relatief laag. 

Politieke klimaat hier stabiel

Maar de prijs is niet de enige reden voor de populariteit van Nederland. Rob Hendriks: “Het vastgoed is hier ook van goede kwaliteit, en daarnaast is het politieke klimaat hier stabiel. Een laag risico is belangrijk voor buitenlandse investeerders en een reden om te investeren in Nederlands vastgoed.”

Minke Hoekstra: “Als institutionele beleggers willen investeren in vastgoed maar een (relatief) laag investeringsrisico en een stabiel rendement willen, dan kunnen zij ook investeren via een beleggingsfonds. Fondsstructureringen zijn met name interessant voor institutionele beleggers die geen behoefte of mogelijkheid hebben om direct vastgoed op de balans te houden. Ook de fiscale behandeling en het feit dat het door harmonisatie van wet- en regelgeving makkelijker is om grensoverschrijdend aan te bieden en te investeren, maakt project- en vastgoedfinanciering in de vorm van een fonds interessant. Deze ontwikkeling is niet per se nieuw maar wordt wel op steeds grotere schaal toegepast.” 

Collega Jan-Joost van Rijsbergen vult aan: “Het is hier ook makkelijker om vastgoed te financieren. Als schuldfonds kun je hier vrij gemakkelijk 100 miljoen uitlenen voor een vastgoedproject, terwijl je dan in Frankrijk of Italië een bankvergunning nodig hebt.”

Komst van buitenlands beleggers

Populair is Nederlands vastgoed de laatste jaren zeker, zo laten ook de statistieken zien. Vanaf 2014 is er door beleggers zo rond de 10 miljard per jaar in Nederlands vastgoed geïnvesteerd, terwijl dat in de vijf jaar daarvoor zo rond de 4 miljard lag. Deze cijfers komen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Een groot deel van de stijging is toe te schrijven aan de komst van buitenlands beleggers. 

“De concurrentie voor kwalitatief vastgoed is erg groot op het moment, vastgoed is schaars” ziet ook Luc Cohen. “We zien daarom dat investeerders soms al in een project stappen, nog voordat er ook maar een paal in de grond is geslagen. Op dat moment is er al een projectontwikkelaar die al een bouwer heeft geselecteerd en een huurder heeft gecontracteerd, maar er moet nog begonnen worden met de bouw. Wij zien dat investeerders, anders dan vijf jaar geleden, op zo’n moment al durven in te stappen. Dan kopen ze eigenlijk iets dat er nog niet is. In sommige gevallen is de grond nog niet eens aangekocht.” 

Goed bedoeld amateurisme

Voor de markt is real estate M&A ook een goede ontwikkeling, vinden ze bij Simmons & Simmons. “De markt voor vastgoed wordt er couranter en meer liquide van,” aldus Van Rijsbergen. “Aandelen, zeker in al dan niet beursgenoteerde fondsen, kun je immers veel makkelijker kopen en weer doorverkopen dan dat je dat steeds doet met een stukje vastgoed. Pensioenfondsen hebben lange tijd direct geïnvesteerd in vastgoed maar doen dat steeds minder. Dat was ‘goed bedoeld amateurisme’, zei iemand uit de pensioensector een keer tegen me. Pensioenfondsen zijn namelijk beter in het onderhouden van beleggingen dan in het onderhouden van vastgoed. Dat vertaalt zich enerzijds in een toegenomen belang van extern vastgoedbeheer en anderzijds in de toename van specialistische fondsen, waarin meerdere pensioenfondsen deelnemen. Denk bijvoorbeeld aan parkeer- of woningfondsen.” 

Hendriks vult aan: “Ik denk ook zeker dat door de opkomst van aandelenstructuren in de vastgoedwereld de hoeveelheid transacties groter wordt. Je ziet namelijk steeds meer transacties van fonds tot fonds gaan, net zoals je dat ook bij bedrijven ziet die van private equity tot private equity gaan – ook wel secondaries genoemd. Deze uitwisselbaarheid en spreiding van risico is een goede ontwikkeling voor vastgoed in Nederland, omdat de prijzen en exploitatie van een vastgoedobject niet meer zo van een persoon afhankelijk is.” 

De huidige vastgoedclientèle van Simmons & Simmons bestaat inmiddels dus uit instituationele beleggers en investeringsfonden in plaats van de vermogende individuen. Is het werk daarmee ook niet een beetje saaier geworden? “Nee joh,” aldus Hendriks, “de complexiteit van de huidige vastgoeddeals maakt het werk juist interessant, en ik vind het alleen maar leuk dat ik nu om tafel zit met mensen over de hele wereld, van China tot Amerika. Iedere tijd heeft zo zijn  charme.“