Van Ginniken (Hospitality Finance): ‘Overname hotels geen vastgoeddeals’
De overname van de Amsterdamse hotelier CitizenM door de Amerikaanse hotelgigant Marriott is exclusief het vastgoed van de keten. Het is dan ook geen klassieke bedrijfsovername, maar gaat om de koop van het merk en de formule. Dat zegt Rob van Ginniken, senior lecturer in Hospitality Finance and Accounting aan de Breda University of Applied Sciences.
“Het vastgoed en de exploitatie van bestaande hotels blijven in handen van de conventionele aandeelhouders”, verduidelijkt Van Ginniken. “Deze recente transactie is een uitstekend voorbeeld van hoe hoteldeals soms eenvoudigweg als ‘een overname’ te labelen zijn. In werkelijkheid gaat het hier niet om de aankoop van het volledige bedrijf CitizenM, maar specifiek om de merknaam, formule en ingewikkelde intellectuele eigendom.”
“Dat betekent dat de exploitatie van bestaande hotels, net als het vastgoed zelf, in handen blijft van de oorspronkelijke aandeelhouders.”
Dit type deal roept regelmatig verwarring op, vervolgt Van Ginniken. “CitizenM werkt al jaren met een mix van eigendom, huurconstructies en managementcontracten. Dat maakt het nog belangrijker om helder te krijgen wat nu precies wordt verkocht. De koopprijs van 355 tot mogelijk 465 miljoen dollar is dan ook puur gebaseerd op de merkwaarde en staat in schril contrast met experimentele waarderingen van twee tot zelfs vier miljard euro, waarbij ook vastgoed en operationele inkomsten werden meegewogen.”
Van Ginniken ziet dat de hotelwereld steeds meer werkt volgens het model van scheiding van merk, eigendom en operatie. “Marriott vergroot zijn portfolio met een sterk merk, terwijl CitizenM via het veel grotere Marriott-netwerk verder groeit. Ieder vanuit een andere rol, maar met gedeeld belang in merkwaarde en schaalvergroting.”
