Lessen uit de nieuwe vastgoedcyclus: Zoltan Szelyes over grip op complexiteit en waardecreatie
Met structurele verschuivingen, waarderingskloven en uiteenlopende ontwikkelingen tussen regio’s maakt de vastgoedmarkt een structurele verandering door. Volgens internationaal vastgoedexpert Zoltan Szelyes is dit hét moment waarop institutionele investeerders hun kennis van private real estate moeten verdiepen. Meer dan ooit.
Private real estate geldt al decennialang als een pijler onder institutionele portefeuilles. De asset class biedt diversificatie, bescherming tegen inflatie en stabiele langetermijnrendementen. Maar nu waarderingen onder druk staan en de macro-economische context snel verandert, worden professionals in asset management, pensioenfondsen en family offices gedwongen hun aannames en strategieën opnieuw te toetsen.
Weinig experts combineren macro-economisch inzicht met praktijkervaring zoals Zoltan Szelyes CFA CAIA, CEO van Macro Real Estate AG en voormalig Head of Global Real Estate Research bij Credit Suisse Asset Management. Samen met professor Cyril Demaria doceert hij het programma Investing in Private Real Estate van het Amsterdam Institute of Finance. We legden hem vijf scherpe vragen voor over waardering, marktdynamiek en de tools die professionals nodig hebben om complexiteit te beheersen en kansen te identificeren in de huidige vastgoedmarkt.
Het gesprek startte bij de grote veranderingen die private real estate opnieuw vormgeven, en waarom dit een cruciaal moment is voor institutionele investeerders.
Het grote geheel: een kantelpunt voor private real estate
Zoltan, private real estate is een kernonderdeel van institutionele portefeuilles, maar de markt verandert snel. Waarom is dit juist nu het moment voor professionals om hun kennis te verdiepen, en waar verwacht je de grootste structurele verschuivingen in de komende jaren?
“Met institutionele allocaties van ruim 10 procent naar vastgoed, en aanzienlijk meer in sommige sectoren en landen, blijft de asset class een belangrijke bouwsteen van gediversifieerde portefeuilles. Tegelijk is de markt de afgelopen jaren onrustig geweest en hebben sommige investeerders hun exposure afgebouwd. Dat maakt dit een cruciaal moment om de kennisachterstand te verkleinen. Door beter te begrijpen waar de aantrekkelijkste kansen liggen, en wat je moet vermijden, kunnen investeerders de huidige waardedruk zelfs als instapmoment gebruiken.
De context blijft echter complex en risicovol. Structurele krachten zoals geopolitieke verschuivingen en voortdurende technologische disruptie zullen nog jaren doorwerken en de prestaties per sector beïnvloeden. Wendbaarheid en de bereidheid om mee te bewegen met veranderende omstandigheden zijn daarom essentieel. Niet alle investeringsstructuren hebben de marktwaarden al goed aangepast, dus als belegger moet je diep inzicht hebben in waarderingspraktijken en de biases die daar spelen.”
Van macro naar micro: waar de complexiteit begint
Je hebt wereldwijd institutionele investeerders en beleggers geadviseerd en het wereldwijde vastgoedonderzoek bij Credit Suisse geleid. Welke blinde vlekken zie je vandaag de dag het vaakst in de manier waarop investeerders vastgoedfondsen en markten analyseren of waarderen?
“Een van de grootste uitdagingen is dat je zowel het macro- als het microniveau moet begrijpen en met elkaar kunnen verbinden. Er zijn uitstekende topdown-analisten en uitstekende bottomup-specialisten. Maar het combineren van die twee is de sleutel tot succes. Helaas volgen veel investeerders nog steeds procyclische investeringsstrategieën.
Daarom is inzicht in het effect van vintages op prestaties zo belangrijk, evenals begrip van de echte drivers van rendement. Je kunt een goed idee hebben, maar het slecht uitvoeren. Daarom moet je ook de basics beheersen, het detailniveau in deal- en fund-due diligence.”
Programma highlight: Investing in Private Real Estate (AIF)
Samen met professor Cyril Demaria doceert Zoltan Szelyes het programma Investing in Private Real Estate bij de Amsterdam Institute of Finance. Het intensieve tweedaagse programma verbindt theorie en praktijk via case studies, waarderingssimulaties en toegepaste oefeningen, zodat deelnemers inzichten direct kunnen vertalen naar investeringsbeslissingen. Investing in Private Real Estate maakt deel uit van de AIF Investing in Private Markets Series.
Learning by doing
In het AIF-programma Investing in Private Real Estate behandelen jullie waardering, fund mechanics en portefeuilleconstructie. Welke praktische inzichten of tools moeten deelnemers volgens jou direct kunnen toepassen in hun eigen proces?
“We behandelen drie kerngebieden. Eerst geven we een introductie in de belangrijkste private real estate metrics die iedereen zou moeten kennen. Een belangrijk onderscheidend element is dat we ook vastgoedeconomie meenemen, omdat inzicht in vraag en aanbod essentieel is. Ken je de ‘hog cycle’ in vastgoed? Dat komt doordat vastgoed relatief illiquide is en prestaties sterk afhankelijk zijn van waarderingen. Hoe beoordelen experts jouw portefeuille?
Aan het einde werken deelnemers met een case study waarin ze alle inzichten moeten toepassen op een praktijkcase van een fonds. Uiteindelijk willen we dat zij beter toegerust zijn om private real estate structuren te beoordelen.”
Trends, risico’s en regionale divergentie
Vastgoedmarkten in Europa, APAC en de VS bewegen in verschillende snelheden. Welke regionale trends of waarderingsdynamieken verdienen op dit moment de meeste aandacht, en welke signalen onderscheiden een gezonde van een oververhitte markt?
“Als voorstander van wereldwijd gediversifieerde portefeuilles zie ik in alle regio’s interessante ontwikkelingen. Neem China: daar worstelt de markt nog steeds met de gevolgen van een enorme residentiële vastgoedbubbel. In Europa hebben hogere energiekosten en de inflatieschok zwaar op waarderingen gedrukt. Sommige banken hebben dit nog niet volledig doorgevoerd en schuiven het probleem vooruit, hoewel value-add fondsen juist kunnen profiteren van die dislocaties. Opvallend is dat kernlanden als Duitsland en Frankrijk het moeilijk hebben, terwijl Spaans vastgoed redelijk presteert.
In de Verenigde Staten zagen we de afgelopen jaren oversupply in kantoor-, industrie- en multifamily-markten, terwijl de datacentermarkt juist sterk blijft groeien. De kans ligt nu in het bouwen van een gediversifieerde wereldwijde portefeuille die profiteert van al deze uiteenlopende trends.”
Lessen uit de praktijk
Je combineert academische diepgang met meer dan twintig jaar praktijkervaring. Welke recente case of marktevent heeft jou een belangrijke aanname opnieuw doen heroverwegen, iets waar elke belegger van zou moeten leren?
“Mijn denken is sterk gevormd tijdens de financiële crisis, toen ik bij de Zwitserse Nationale Bank betrokken was bij het managen van de bad bank. Daar leerde ik topdown-onderzoek te combineren met praktische ervaring in het afwikkelen van problematische hypotheken. Je kunt veel leren uit boeken, maar de realiteit ziet er vaak heel anders uit en mensen gedragen zich anders wanneer ze onder druk staan.
Als je due diligence doet op een manager met een indrukwekkende track record in goede tijden, dan kan die track record weinig waard blijken in een panieksituatie. Uiteindelijk blijft vastgoed een people business, en ervaring helpt je om het karakter van de betrokken professionals te beoordelen.”
Lees meer:
> Kapitaalallocatie herdefiniëren: professor Cyril Demaria over de opmars van private markets
Maak kennis met de expert
Zoltan Szelyes, CEO van Macro Real Estate AG
Voormalig Head of Global Real Estate Research bij Credit Suisse Asset Management en voormalig voorzitter van de INREV Research Committee (2021). Zoltan adviseert institutionele investeerders en beleggers wereldwijd en doceert aan de Universiteit van Luzern. Ontdek de expertise en programma’s van Zoltan Szelyes
———————————————————————-
Over de Investing in Private Markets Series
1. Investing in Private Real Estate
Met prof. Cyril Demaria en Zoltan Szelyes
✔ Begrijp hoe private vastgoed waarde toevoegt aan portefeuilles
✔ Inzicht in fondsstructuren, strategieën en performance-indicatoren
✔ Pas waarderingsmethoden toe om kansen te identificeren
Bekijk het programma | Schrijf je in
2. Investing in Private Debt
Met prof. Cyril Demaria en Olya Klüppel
✔ Begrijp private credit: strategieën, structuren, instrumenten
✔ Analyseer kansen en risico’s met frameworks en cases
✔ Positioneer private debt voor diversificatie en rendement
Bekijk het programma | Schrijf je in
3. Investing in Private Infrastructure
Met prof. Cyril Demaria en Tim Whittaker
✔ Begrijp de volledige waardeketen van infrastructuurinvesteringen
✔ Beheers strategieën, modellen en waarderingsmethoden
✔ Krijg institutioneel inzicht in fondsen, performance en portefeuillebouw
Bekijk het programma | Schrijf je in
Meer weten over deze programma’s? Bel AIF op +31 20 246 7140 of mail naar info@aif.nl.
———————————————————————-
Dit is een bijdrage van onze kennispartner Amsterdam Institute of Finance.
